Альтернативная сделка купли продажи квартиры
Abm-auto.ru

Автомобильный портал

Альтернативная сделка купли продажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроков Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрация Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделки Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Особенности альтернативной продажи квартиры

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.

Разбираем шаги альтернативной сделки

Анатолий Юрьевич Пысин

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье « Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция ». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст. 157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

  1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

  • способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
  • банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
  • участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
  • участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

  • Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
  • Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье « Риски при покупке квартиры на вторичном рынке ».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
  2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
  3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
  5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
  6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

  • Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
  • Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
  • Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Читать еще:  Можно ли аннулировать договор купли продажи автомобиля
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector